A differenza della vecchia ICI, l’IMU – pur essendo un’imposta con una impronta patrimoniale – esplica alcuni effetti ai fini delle imposte sui redditi. Infatti è stretta la connessione tra IMU e IRPEF (comprese le relative addizionali comunali e regionali).
In particolare, l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali dovute in riferimento ai redditi fondiari degli immobili non locati (art. 8, D.Lgs. n. 23/2011). Quindi per gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato e quelli utilizzati a uso promiscuo dal professionista) o non affittati risulta dovuta la sola IMU, mentre per quelli locati o affittati risultano dovute tanto l’IMU quanto l’IRPEF.
Volendo entrare un po’ più nel dettaglio, oltre all’IMU, sono ancora tassati anche ai fini delle imposte dirette:
il reddito agrario (art. 32 TUIR);
i redditi fondiari diversi da quelli cui si applica la cedolare secca (in pratica, i redditi derivanti da locazione se non si è optato per la cedolare secca);
i redditi derivanti dagli immobili non produttivi di reddito fondiario e cioè quelli strumentali sia per natura che per destinazione (art. 43 TUIR);
i redditi derivanti dagli immobili posseduti dai soggetti passivi IRES.
Per queste ultime due categorie, comunque, i comuni possono, con deliberazione del consiglio comunale, adottata entro il termine per la deliberazione del bilancio di previsione, prevedere che l’aliquota sia ridotta fino alla metà.
Nell’ambito di tale facoltà prevista, i comuni possono stabilire che l’aliquota ridotta si applichi limitatamente a determinate categorie di immobili.
Si ritiene che tale possibilità, prevista dall’art. 8, comma 7, D.Lgs. n. 23/2011, sia applicabile solo a regime in quanto, per il periodo di applicazione sperimentale vale la norma contenuta nell’art. 13, comma 9, D.L. n. 201/2011 secondo cui i comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili strumentali non produttivi di reddito fondiario, ovvero nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi IRES, ovvero nel caso di immobili locati.
Se queste sono le regole generali, di seguito si analizza più a fondo la tematica riportando anche alcuni casi particolari tratti dalla circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012.
Terreni non affittati
Il principio dell’alternatività IMU-IRPEF trova una parziale applicazione nell’ipotesi di terreni non affittati, tenuto conto della previsione di cui all’art. 9, comma 9, D.Lgs. n. 23/2011, laddove dispone che il reddito agrario di cui all’art. 32 TUIR continua ad essere assoggettato alle ordinarie imposte erariali sui redditi.
In tale ipotesi, pertanto, risultano dovute l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito agrario, mentre l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul solo reddito dominicale.
Abitazione principale parzialmente locata
Nel caso particolare di abitazione principale “parzialmente locata” ci si trova, al tempo stesso, in presenza di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.
Il Ministero, a tale proposito, nella circolare n. 3/DF ha chiarito che, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011:
si deve applicare la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca);
sono, invece, dovute sia l’IMU che l’IRPEF nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.
Immobili esenti
A seguito delle modifiche introdotte dal D.L. n. 16/2012, è stata prevista la regola generale secondo cui gli immobili esenti dall’IMU sono comunque assoggettati alle imposte sui redditi e alle relative addizionali, ove dovute.
La circolare n. 3/DF richiama, a tale proposito, i terreni di cui all’art. 7, comma 1, lettera h), D.Lgs. n. 504/1992.
Ovviamente, la locuzione “ove dovute” è finalizzata a ribadire che, nel momento in cui si verifica un’esenzione ai fini IMU, devono comunque continuare ad applicarsi le regole ordinarie proprie che disciplinano l’IRPEF e le relative addizionali.
A tal proposito, a titolo esemplificativo, il Ministero richiama le disposizioni di esenzione dall’IMU per i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993, ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT), contenute nel citato comma 8 dell’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011.
Tale esenzione disposta ai fini IMU non determina, però, l’assoggettamento di tali immobili ad IRPEF ed alle relative addizionali, poiché per tali fattispecie non sono dovute le imposte sui redditi.
L’indicazione in UNICO 2013
Allo stato attuale non è stata diffusa (nemmeno in bozza) la modulistica delle dichiarazioni dei redditi per il periodo d’imposta 2012. Non è possibile, pertanto, prevedere come si dovrà indicare la presenza di immobili per i quali vale la suddetta alternatività tra IMU e IRPEF.
Si può supporre che nei quadri dedicati all’indicazione dei redditi fondiari sarà prevista una colonna per segnalare all’Amministrazione finanziaria tale situazione.
I “calcoli di convenienza”
Tenendo conto di quanto detto in precedenza, è possibile che, specialmente nel caso in cui il contribuente sia soggetto ad una aliquota marginale IRPEF alta, il passaggio dalla vecchia tassazione (ICI+IRPEF+Addizionali) a quella nuova (IMU) risulti più conveniente specialmente se si tratta di unità immobiliari tenute a disposizione (è il classico caso delle case vacanze).
Lo stesso, forse, non potrà dirsi per gli immobili locati.
Infatti, a prescindere dall’eventuale riduzione dell’aliquota che il comune potrà adottare, l’immobile (se affittato) subirà sia la tassazione IMU che quella IRPEF.
È probabile che, ragionando solo in termini puramente fiscali, ad alcuni contribuenti converrà lasciare l’immobile sfitto e, dunque, a disposizione (si veda l’esempio che segue).
Esempio
Si supponga, per il 2012, il caso di una abitazione (categoria A/3) con rendita catastale pari a 800 euro, posseduta al 100% da un contribuente che ha un’aliquota marginale IRPEF del 43%.
L’immobile è locato per tutto l’anno, con canone mensile pari a 1.000 euro e il contribuente non ha optato per la tassazione con cedolare secca.
Il comune non ha deliberato alcuna riduzione dell’aliquota IMU per gli immobili locati, lasciando, inoltre, invariata l’aliquota base dello 0,76%.
Le aliquote delle addizionali IRPEF sono:
addizionale regionale: 1,80%
addizionale comunale: 0,8%
Si suppone, per comodità, che nel 2011, tutte i predetti dati siano rimasti invariati, mentre, l’aliquota ICI sia stata pari a 5,50 per mille.
Nel 2011, il contribuente ha sostenuto, per l’immobile, il seguente carico fiscale:
Reddito imponibile IRPEF = (1.000 x 12) x 85% = 10.200
IRPEF = 10.200 x 43% = 4.386,00 euro
Addizionale regionale IRPEF = 10.200 x 1,80% = 183,60 euro
Addizionale comunale IRPEF = 10.200 x 0,80% = 81,60 euro
ICI
Base imponibile = 800 x 1,05 x 100 = 84.000
ICI dovuta = 84.000 x 5,50/1.000 = 462 euro
Pertanto, il carico fiscale 2011 complessivo è di 5.113,20 euro così suddiviso:
IRPEF = 4.386
Addizionale regionale = 183,60
Addizionale comunale = 81,60
ICI = 462
Nel 2012, invece, si avrà:
IRPEF = 10.200 x 43% = 4.386 euro
Addizionale regionale IRPEF = 10.200 x 1,80% = 183,60 euro
Addizionale comunale IRPEF = 10.200 x 0,80% = 81,60 euro
IMU
Base imponibile = 800 x 1,05 x 160 = 134.400
IMU dovuta = 201.600 x 0,76% = 1.021,44 euro
Il carico fiscale 2012 complessivo è di 5.672,64 euro così suddiviso:
IRPEF = 4.386,00
Addizionale regionale = 183,60
Addizionale comunale = 81,60
IMU = 1.021,44
Se, invece, l’immobile fosse stato tenuto a disposizione, il carico fiscale 2012 sarebbe stato pari a 1.021,44 euro, cioè, alla sola IMU.